Démembrements des parts de SCI

 

Usufruitier de SCI et déficit foncier

 


Où des parts de SCI sont démembrés… Lors de la constitution d’une SCI qui sera assujettie à L’IR, telle une SCI familiale, les associés peuvent convenir pour diverses raisons d’un démembrement de propriété pour des parts sociales. Un associé de SCI peut être ainsi l’usufruitier de parts.

 

Côté usufruitier, au plan fiscal… Une cour d’appel a jugé en 2016 que, dans le cas d’un tel démembrement, l’usufruitier « n’est en principe imposé qu’à raison de la quote-part résultant de ses droits dans les bénéfices réalisés » par la SCI. Elle a estimé qu’il « ne peut donc pas, sauf s’il en est convenu autrement avec le nu-propriétaire, déduire les déficits engendrés par l’activité » de la SCI

 

Un arrêt salutaire… Le Conseil d’Etat vient de condamner pareille analyse, en posant un principe général. En « cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble, qui n’a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus foncier correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité . Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits »(CE 08.11.2017 n°399764). Ainsi, lorsqu’une SCI présente un résultat déficitaire, l’usufruitier de parts peut imputer sur ses revenus fonciers la quote-part du déficit correspondant à ses droits.

 

Source : Astuce et conseil immobilier. Edition Francis levebvre