Préavis du congé triennal : six mois, c’est six mois !

 

 

Lorsqu’un locataire a la possibilité de résilier un bail commercial à une échéance triennale, le Code de commerce lui impose de respecter un « délai de préavis » s’il entend ainsi donner congé à son bailleur. Et ce, sans être négligeant, au vu d’un arrêt ! C’est-à-dire ?

 

Un locataire a « la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance »(C. com. art. L 145-4, al. 2) . Cette faculté ne peut en principe être écartée par la clause contraire d’un bail, réputée non écrite (C. com. art. L 145-15) .

 

Sauf exceptions… La faculté ainsi reconnue au locataire peut être écartée pour tout bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou pour une location portant sur certains types de locaux : locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureaux, ou locaux de stockage (cf. notice).

 

 

Conseil. Pour écarter la faculté du locataire là où c’est possible, il faut d’emblée prévoir une clause appropriée dans un bail.

 

 

Où le préavis pose problème… Un locataire décide de donner congé par huissier pour le 30.09.2013, date d’une échéance triennale de son bail. Mais le bailleur relève que le congé lui a été signifié le 02.04.2013. Le congé ne pouvait, dès lors, produire effet au 30.09.2013, car le locataire n’a pas respecté le préavis de six mois, au vu de la règle de computation des délais fixée par l’article 641 du Code de procédure civile (cf. notice), qui s’applique au congé triennal (Cass. 3e civ. 03.07.2013 n° 12-17914) .

 

Une « prorogation » possible ? Le locataire oppose alors une règle générale de prorogation des délais (C. proc. civ. art. 642, al. 2) . Elle dispose qu’un délai « qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant » . Le locataire explique avec subtilité que son congé, rédigé le vendredi 29.03.2013, n’a pu être signifié que le 02.04.2013, premier jour ouvrable utile, au vu du samedi, dimanche et lundi (de Pâques)…

 

Pas si vite !  La Cour de cassation vient de donner raison au bailleur, en soulignant que la règle de prorogation « ne s’applique que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai » . Le congé du locataire, qui devait être donné six mois avant l’échéance triennale et prendre effet le 30 septembre d’une année, dernier jour de ce mois, devait être signifié au bailleur avant le dernier jour du mois de mars précédent, soit au plus tard le 31 mars (Cass. 3e civ. 08.03.2018 n° 17-11.312) .

 

Préavis non respecté = congé reporté !  Il a été jugé qu’un congé « délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l’expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance »(Cass. 3e civ. 10.02.2015 n° 13-26403) . À ce titre, un bailleur de bonne foi peut ainsi réclamer les loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale suivante.

 

 

Et s’il donne congé par LRAR ?

 

Vous avez dit LRAR ?  Depuis les lois Pinel/Macron (2014/2015), un locataire peut en passer par une LRAR pour donner un congé triennal.

 

Quid pour le délai de six mois ? Un texte précise que la « date de notification » à prendre en compte pour la LRAR « est celle de l’expédition de la lettre » côté locataire, mais celle « de première présentation de la lettre » côté bailleur (C. com. art. R 145-38) . C’est au vu de la date de première présentation que doit ainsi s’apprécier, à notre avis, le délai de six mois pour le préavis. Notons que si la LRAR ne peut être présentée, la « démarche doit être renouvelée » par acte d’huissier, par le locataire. C’est la date de l’acte d’huissier qu’il faut alors prendre en compte.

 

 

Conclusion : Un locataire, qui doit respecter un délai de préavis de six mois pour un congé triennal, ne peut se prévaloir de la prorogation des délais, prévue par le Code de procédure civile, pour les week-ends et jours fériés. Si le congé est notifié/signifié avec retard, un bailleur peut réclamer les loyers dus jusqu’à l’échéance suivante.

 

 

 

Source : indicator.fr