Réglementation amiante et bail commercial

Un locataire n’a pas hésité à rechercher la responsabilité d’un agent immobilier, intervenu pour la location d’un bâtiment construit avant 1997, en expliquant qu’il n’avait pas fait le nécessaire pour le diagnostic technique amiante (DTA). L’arrêt rendu mérite l’attention…

Un arrêt à apprécier…

Où l’amiante pose problème… Un locataire régularise un bail commercial portant sur un hangar, construit avant 1997, pour y exercer son activité de garagiste-carrossier. Mais il découvre ensuite que la toiture du hangar contient de l’amiante, et que des travaux de désamiantage sont à réaliser. Il engage un procès à l’encontre de son bailleur, en demandant aussi réparation à l’agent immobilier (AI) intervenu pour la location.

Responsabilité du mandataire ? En appel, les juges estiment que l’AI a engagé sa responsabilité, pour les motifs suivants. L’activité du locataire induisait des percements dans la structure du hangar pour des cheminées d’extraction, travaux que l’AI avait validés. La toiture du hangar comportait des matériaux (plaques en fibres-ciment), répertoriés sur la « liste B » au titre de la réglementation sur l’amiante  (C. santé publ. ann. 13-9) . Pour les juges, il appartenait à l’AI de faire établir ou mettre à jour un diagnostic technique amiante (DTA) et de le mettre à disposition du locataire, en communiquant la fiche récapitulative (C. santé publ. art. R 1334-25-5) . Les juges soulignent que le manque d’information de la part de l’AI a empêché le locataire d’exploiter normalement ses locaux, alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés, ou le locataire informé des difficultés dues à la présence d’amiante, avant la signature du bail (CA Aix-en-Provence 08.11.2016) .

Pas si vite ! La Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel, en jugeant qu’ « aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un “dossier technique amiante” » . La Cour de cassation souligne qu’un AI « ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire »(Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 17-11760) .

… à sa juste valeur !

Côté bailleur. Tel en l’espèce, un bailleur peut voir un bail résilié à ses torts exclusifs, et/ou être condamné à réparation, pour manquement à son obligation de délivrance (C. civ. art. 1719) , si un locataire est contraint de réaliser des travaux de désamiantage, non prévus, pour son activité (cf. aussi Cass 3e civ. 02.07.2003 n° 01-16246) . Il en va ainsi même si un preneur régularise un contrat de promotion (CPI) pour une réhabilitation. Dans une affaire similaire, pour un bail conclu en 2010, il a été jugé que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire »(Cass. 3e civ. 18.01.2018 n° 16-26011) .

Côté AI/ADB. Lorsqu’il se charge de la mise en location d’un bâtiment ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 01.07.1997, un AI/ADB se doit de vérifier que son client a (bien) fait le nécessaire pour le DTA (C. santé publ. art. R 1334-18) . Puis il convient, à tout le moins, d’insérer une clause, dans un bail, pour informer le locataire de l’existence et des modalités de consultation du DTA (cf. modèle en notice). Il est de bonne pratique d’annexer au bail la fiche récapitulative du DTA.

Conseil. Si un preneur entend réaliser des gros travaux pour exercer son activité, il peut être prudent de conseiller de faire réaliser un diagnostic amiante avant travaux (DAAT/RAT), en l’état sous la norme Afnor NF X46-020 d’août 2017 (applicable depuis le 01.10.2017), en attendant un arrêté à venir, et ce afin d’apprécier les suites à donner.

Si la fourniture du DTA au preneur n’est en rien obligatoire pour un bail commercial, un agent immobilier se doit de l’informer de son existence et des modalités de consultation. Il est sage d’annexer la fiche récapitulative au bail, et de conseiller un diagnostic spécifique, si l’intéressé prévoit des gros travaux.