ERRIAL, du nouveau sur l’état des risques

Tout vendeur ou bailleur se doit de fournir, à un acquéreur ou locataire, un « état des risques » régularisé en bon ordre, lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Il y a du nouveau concernant cet état des risques. Un point s’impose…

État des risques : en bref

Vente ou location = état des risques. Tout vendeur ou bailleur se doit de fournir, à un acquéreur ou locataire, un « état des risques ». Cet état des risques doit être annexé à toute promesse ou acte de vente, à un contrat de réservation (VEFA), à un bail ou contrat de location, accompagné de certains documents (C. env. art. L 125-5) .

Logements. Pour la vente ou la location d’un logement, l’état des risques doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), à annexer aux actes de vente (CCH art. L 271-4) ou aux baux (loi du 06.07.1989 art. 3-3) .

 

État des risques : la nouveauté

À côté du formulaire… L’état des risques peut être régularisé en utilisant un formulaire, proposé par les pouvoirs publics. Si vous utilisez ce formulaire, pensez à bien compléter les rubriques pour la pollution des sols et le risque radon. Si un bien est situé dans une commune à potentiel radon classée en niveau 3, joignez à vos actes la fiche d’information sur le risque radon. De même, s’il y a lieu, pensez à joindre la fiche d’information sur les plans d’exposition au bruit (PEB) autour des aéroports.

Un nouveau document « ERRIAL »… Les pouvoirs publics ont annoncé, le 19.02.2021, le lancement d’un (nouveau) portail dédié, sur le site officiel Géorisques, permettant de régulariser (gratuitement) un état prérempli des risques auxquels un bien est soumis (consultez notre notice). Concrètement, le portail permet de générer un document au format PDF, doté d’un « QR Code », avec des annexes comprenant une série d’informations concernant la parcelle concernée. Ce document est appelé « État des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires » (ERRIAL). Le document doit être complété au vu des informations dont vous disposez, notamment pour les sinistres indemnisés (Cass. 3e civ. 07.11.2019 n° 18-13.463) .

 

État des risques : ce qu’il faut savoir

Ce à quoi il faut penser. Pour l’établissement d’un état des risques (formulaire ou ERRIAL), il convient de toujours bien vérifier et de prendre en compte les informations publiées sur le site Internet de la préfecture concernée. Ce sont « ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables »(cf. rép. min. : JO Sén. 16.05.2019 p. 2632 n° 05511) . Pour accéder à ces informations, consultez la rubrique dédiée d’une préfecture (intitulée « IAL : Information acquéreur locataire » ). Notons qu’un vendeur « n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer »(Cass. 1e civ. 09.09.2020 n° 19-12.573) .

 

Ce à quoi il faut veiller. L’état des risques doit en principe être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location, de la promesse de vente ou de l’acte de vente concerné (C. env. art. R 125-26, al. 3) . Veillez à joindre, à une promesse de vente d’un immeuble d’habitation, un état des risques de moins de six mois, car à défaut, l’acquéreur peut se prévaloir de la résolution du contrat (Cass. 3e civ. 17.12.2020 n° 19-20.617) . Pour un bail commercial, le fait de fournir un état des risques de plus de six mois ne constitue pas nécessairement une faute justifiant la résiliation du bail (Cass. 3e civ. 10.09.2020 n° 19-13.760) .

 

Un nouveau portail Internet permet de réaliser un document appelé « État des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires » (ERRIAL). Il reste (toujours) indispensable de procéder à des vérifications sur les sites des préfectures.

 

Source : Francis Lefebvre, mars 2021