Le marché du bureau au premier semestre 2021

Découvrez notre étude de marché de l’immobilier d’entreprise au premier semestre 2021. Aujourd’hui, nous vous proposons un focus sur le marché Bureau. Avec une année 2021 encore marquée par la crise sanitaire, on remarque néanmoins une reprise économique progressive. En effet, les prévisions de la banque centrale française annoncent une croissance du PIB de 5,75%.


 
Si la crise liée à l’épidémie de COVID-19 n’est pas encore terminée, on remarque tout de même une reprise de l’économie dans tous les domaines et notamment dans l’immobilier d’entreprise. Nous pouvons en effet constater que le loyer prime retrouve ses anciens niveaux pour se fixer à 340 €/m²/an HT en moyenne. De plus, la région voit une stabilisation du taux de vacance à environ 5% mais avec de fortes disparités, moins de 3% sur les quartiers les plus prisés comme Part-Dieu ou encore Confluence.

 

La demande placée

 
Si la demande placée avait chuté entre 2019 et 2020, passant de 222 333 m² à 94 291 m², cette tendance s’est inversée au cours de l’année 2021 grâce aux effets de reprise et à la fin des confinements. En effet, la demande placée serait remontée à 126 523 m² au premier semestre 2021, comme nous pouvons le constater sur le graphique ci-dessous.

 

Grpahique de l'évolution de la demande placée au S1 (m²)
Évolution de la demande placée au S1 (m²)

 
Bien que cette demande placée soit répartie sur tout le Grand Lyon, ce deuxième graphique nous montre que 3 secteurs sont particulièrement plébiscités :

Graphique de la Répartition Géographique de la demande placée
Répartition Géographique de la demande placée

 
– Gerland arrive donc en première position avec 44 000 m² grâce à la transaction de l’EM Lyon de 28 000 m² ;
– Le secteur de Villeurbanne/Tonkin représente 15 000 m² avec la commercialisation réussie des immeubles Park View et Parhélion. À noter aussi que Villeurbanne se démarque au niveau européen grâce à la culture. (La ville est, en effet, un lieu privilégié pour le secteur de la culture, notamment grâce à ses lieux de tournages en studio ou en extérieur) ;
– Le secteur de la Part-Dieu représente quant à lui 11 200 m² de demande placée encore en retrait depuis plusieurs trimestres notamment.

 

Graphique de Répartition de la demande placée par surface (%)
Répartition de la demande placée par surface (%)
Graphique de la Répartition de la demande placée par état
Répartition de la demande placée par état

 
La demande est donc majoritairement concentrée sur trois secteurs (Gerland, Part-Dieu et Villeurbanne) et les grandes surfaces représentent plus de la majorité de la demande placée.
L’offre de seconde main représente environ 60 % des transactions tandis que l’offre neuve et restructurée ne représente que 40 % de la demande.

 

Analyse de l’offre

 
Le stock disponible s’élève donc à 340 000 m² aujourd’hui, principalement en seconde main. La part neuve correspondant à environ 35% du stock.
L’offre future du neuf se concentre pour plus de 70 % sur trois secteurs : Gerland, Part-Dieu et Vaise. Sur ces offres futures, plus de 60% sont déjà précommercialisés.
Avec des surfaces flexibles, ces nouveaux immeubles seront très plébiscités par les utilisateurs. Cela pourrait alors expliquer cet engouement pour les surfaces neuves ou totalement restructurées.
L’offre flexible pourra donc être un moteur de la prise à bail des futurs immeubles neufs et le marché de la seconde main pourra en subir les conséquences.

 

Carte des valeurs locatives de marché

 

CARTE DES VALEURS LOCATIVES DE MARCHÉ
Carte des valeurs locatives de marché

 
Cette infographie ci-dessus expose le prix moyen des loyers de bureaux Lyonnais selon les différentes stations de métro au premier semestre 2021.
Lyon conserve sa première place en termes d’attractivité entre les métropoles régionales devant Toulouse et Bordeaux avec plus de 12 577 postes créés par an et une croissance démographique d’environ 20% en 20 ans. (Données acoss).
C’est également la ville de région leader en connectivité et innovation avec un taux de couverture en Haut Débit de 95% pour les bureaux et également la première ville de région en nombre de levées de fonds par des Startups en 2019.
 
Comme nous pouvons le voir, la ligne B est ses emplacements très demandés ont les loyers les plus élevés de la métropole avec notamment les loyers de Part-Dieu pouvant monter jusqu’à 340 €/m²/ an.
Cependant, l’Hyper Centre Lyonnais est également très attractif. Les loyers moyens les plus élevés de la métropole sont notamment ceux des immeubles situés à proximité du Hub de Bellecour, atteignant en moyenne 280 €/m²/an.
Ces loyers peuvent même atteindre 310 €/m²/an pour les immeubles les plus prestigieux de la rue de la République.
Force est de constater que plus la localisation et l’immeuble sont de grandes qualités, plus le bailleur exigera un loyer élevé, c’est le loyer Prime.

 

Le mot de l’expert

 

« Le premier semestre 2021 a marqué une reprise en demi-teinte avec une demande placée inférieure à la moyenne décennale, mais qui tend à se relever. La forte demande des utilisateurs sur les immeubles prime pourrait faire augmenter les loyers. » – Cyril CONSTANTINOFF, directeur NAI Kyrios

 

Conclusion et prévisions

 
Ce qu’il faut retenir de cette étude est la reprise progressive de l’activité qui est encourageante par rapport au premier semestre 2020 et la stabilité du taux de vacance. De plus, la part de l’offre de seconde main représente la majorité de l’offre bureau notamment dû à un déficit de constructions neuves non précommercialisées.
 
Les grandes surfaces de plus de 1 000 m² reste également privilégiées, ce qui peut s’expliquer par la volonté des grands utilisateurs d’inciter leurs employés à travailler dans des bureaux spacieux avec de nombreux espaces d’interaction et de convivialité.