Le marché des locaux d’activité au premier semestre 2021

La semaine dernière, nous vous avons parlé du marché du bureau au premier semestre 2021 en région Lyonnaise. Aujourd’hui, dans la continuité de notre étude sur l’immobilier d’entreprise, nous vous proposons un focus sur le marché des locaux d’activité au premier semestre 2021.


 

Les chiffres clés

 

Graphique Évolution de la demande placée au S1 (m²)
Évolution de la demande placée au S1 (m²)

 
Le marché des locaux d’activité commence à se remettre de la crise liée à la pandémie de COVID-19. Avec 175 259 m² de demande placée au premier semestre 2021, le secteur retrouve ses niveaux d’avant crise sanitaire (+32 % par rapport au premier semestre 2020). Ses chiffres sont mêmes supérieurs de 6% à ceux de 2019 (165 000 m² placés).
Cette hausse de la demande placée va venir impacter l’offre disponible. En effet, cette offre diminue d’année en année avec 240 000 m² disponible, la moyenne décennale étant de 495 000 m².
 
Cependant, on remarque qu’il y a 300 000 m² en construction au premier semestre 2021.
Concernant le taux de vacance, il atteint désormais 4,3%, ce qui peut induire une augmentation des loyers (dont les prix moyens sont de 67 €/m²/an) et une augmentation des prix au m².
Avec 232 transactions, le marché des locaux d’activités atteint son plus haut niveau depuis 10 ans. On constate donc avec ce chiffre une hausse de 74% par rapport à 2020 et 51% sur la moyenne décennale.

 

La demande placée

 

Graphique de la Répartition de la demande placée par secteurs
Répartition de la demande placée par secteurs

 
Nous pouvons observer sur le graphique ci-dessus que la répartition de la demande placée par secteur est quasiment en hausse sur tous les secteurs par rapport à l’année 2020. Seuls les secteurs de Vaise, les extérieurs Ouest, le Grand Lyon Nord Est, le Grand Lyon Sud Est et le Nord Isère sont en baisse par rapport à l’année précédente.
 

Carte des secteurs de Lyon

 
Nous pouvons également noter que 3 secteurs se démarquent :
– Secteur Est 1ère Couronne
– Secteur Sud et Nord Isère
– Secteur Nord
 
Ces 3 secteurs représentent près de 75% de la demande placée totale dans tout le secteur Lyonnais. Le secteur Est 1ère Couronne représente à lui seul plus de 82 000 m² placés, soit environ 50%.
 

Graphique de la Répartition Géographique de la demande placée
Répartition Géographique de la demande placée

 

Graphique de la Répartition de la demande placée par surface (%)
Répartition de la demande placée par surface (%)

 
Avec 55 514 m² transactés, le segment des petites surfaces a surperformé sur le premier semestre 2021. Ce qui représente une hausse de 80% par rapport au premier semestre 2020 et de 64% par rapport à la moyenne décennale qui est de 33 159 m².
Concernant le marché des moyennes surfaces, il est en hausse de 100% par rapport au premier semestre 2020 avec 39 493 m². Il est également en hausse de 35% par rapport à la moyenne décennale.
Cependant, nous pouvons constater que le marché des grandes surfaces de plus de 4 000 m² est en baisse de 70% par rapport à la moyenne décennale. Aussi, aucune transaction n’a été enregistrée sur ce segment ce semestre.
 

Graphique de la Répartition de la demande placée par état
Répartition de la demande placée par état

 
Comme pour le marché du Bureau, la part de seconde main dans la demande placée concernant les locaux d’activité est également majoritaire avec plus de 66% transactés.
 

Graphique de la Ventilation Locations / Ventes
Ventilation Locations / Ventes

 

Analyse de l’offre

 

Graphique de l'Évolution de l’offre disponible par secteur (m²)
Évolution de l’offre disponible par secteur (m²)

 
Comme nous pouvons le voir sur le graphique ci-dessus, l’offre disponible est en forte baisse. En effet, nous pouvons constater une diminution considérable sur tous les secteurs de la région Lyonnaise.
La raréfaction du foncier disponible et la faible rotation des locataires influent négativement l’offre disponible, stabilisée à 53 % de la moyenne décennale, avec moins de 240 000 m² en 2021.
 

Évolution des loyers par secteur

 

Graphique de l'Évolution des loyers par secteur
Évolution des loyers par secteur

 
En ce premier semestre 2021, les secteurs Nord Ouest et Est 1ère Couronne voient leurs loyers se stabiliser à respectivement 81 €/m²/an HT HC et 68 €/m²/an HT HC.
Seul le secteur Côtière à une moyenne en baisse de -26% passant de 85 à 63 €/m²/an HT HC.
Tous les autres secteurs de la région Lyonnaise ont une moyenne de leurs loyers en augmentation allant de +2% à +29%.

 

Le mot de l’expert

 
« Le premier semestre 2021 réalise une bonne performance et atteint les niveaux de la moyenne décennale. Nous avons constaté une surperformance des petites surfaces ce semestre, expliqué par la forte augmentation des activités artisanales et la réduction des surfaces de certaines entreprises (réorganisation des process et méthode des entreprises). Cette forte augmentation entraine aujourd’hui une baisse considérable de la surface vacante à disposition sur la région lyonnaise et par effet de levier, une augmentation des loyers. Le second semestre 2021 et le premier de 2022 devront être surveillés de près. » – Alexandre BERNARD, Consultant Locaux d’Activité chez NAI Kyrios

 

Conclusion et prévisions

 
Ce qu’il faut retenir de cette étude est la très bonne performance du secteur des locaux d’activité au premier semestre 2021.
Nous pouvons également constater la raréfaction du foncier et le peu de construction. Cela amène donc à une chute de l’offre disponible. À noter aussi la place importante de la location pour les petites surfaces de moins de 750 m² et la concentration du marché sur 3 secteurs précis : l’Est Lyonnais, le Nord Isère et le secteur Nord.
 
Toutes ces données nous amènent donc à prévoir une augmentation des loyers dans les zones tendues. Avec la multiplication des demandes, le second semestre devrait donc être moins prolifique que le premier. Cela pourrait donc amener une compression du taux de vacance, et également des taux prime.