Le marché logistique au premier semestre 2021

Dans le cadre de notre étude sur l’immobilier d’entreprise en région lyonnaise au premier semestre 2021, découvrez aujourd’hui un focus sur le marché logistique.
L’attractivité de la ville de Lyon ainsi que la présence de la dorsale logistique française qui relie Lille, Paris, Lyon et Marseille par les autoroutes A1, A6 et A7 donne une place incontournable à la métropole lyonnaise et en fait l’un des principal marché français.


 

Chiffres clés

 
Concernant le marché logistique, la région Lyonnaise connaît un taux de vacance de 2,8% ainsi qu’une offre immédiate très réduite. Cela s’explique par la raréfaction du foncier dédiée à la création de grandes plateformes logistique.
Avec 132 503 m² de demande placée au premier semestre 2021 (+63% par rapport au premier semestre 2020), le marché logistique retrouve ses niveaux de 2019. Cela reste faible malgré tout au vu des enjeux de la demande exprimée sur le marché logistique. Cela peut se remarquer avec la contraction des taux primes et l’augmentation des prix et des loyers (53 €/m²/an pour les loyers Prime en Classe A).
 
Ce semestre, le marché logistique compte seulement 8 transactions, un chiffre sensiblement inférieur à celui des années précédentes.
Avec environ 180 000 m² d’offre immédiate au premier semestre de cette année et un taux de vacance de 2,8%, la construction d’entrepôts logistique est essentielle. Cela permettrait d’outrepasser une situation où l’offre serait nulle, ce qui pourrait devenir critique à terme.

 

La demande placée

 

Graphique de la Répartition et évolution de la demande placée par secteurs
Répartition et évolution de la demande placée par secteurs

 
Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessus, la répartition de la demande placée à tendance à augmenter de façon significative par rapport à 2020 en fonction des secteurs. Ce qui est le cas pour les secteurs Extérieurs Nord, Extérieurs Ouest, Nord Isère et Côtière. Seul le secteur de l’Est Lyonnais voit sa répartition de la demande placée diminuée.

 

Graphique de l'Évolution de la demande placée (m²)
Évolution de la demande placée (m²)

 
Comme ce graphique nous le montre, la demande placée a atteint en ce premier semestre, son niveau le plus bas depuis 2016. En effet, avec 132 503 m², nous constatons que la demande placée a été pratiquement divisé par 2 par rapport à 2020 (373 538 m²).
 

Graphique de la Répartition géographique de la demande placée
Répartition géographique de la demande placée

 
Sur ce graphique ci-dessus, nous pouvons voir que la répartition de la demande placée se concentre sur 3 secteurs : Nord Isère (34%), Côtière (29%) et Extérieurs Nord (24%). Ces 3 secteurs représentent à eux seuls 87% de la demande placée en logistique sur la région Lyonnaise.

 

Graphique de la Répartition de la demande placée par surface (%)
Répartition de la demande placée par surface (%)

 
Si, comme en 2020, les transactions sont majoritaires sur les grandes surfaces de plus 25 000 m², nous pouvons également remarquer que le pourcentage est plus faible en ce premier semestre 2021 (53% contre 59% en 2020). Cela s’explique par la raréfaction de l’offre disponible pour ces surfaces. Cette pénurie a forcé les utilisateurs à s’installer sur des surfaces inférieures de 10 000 à 25 000 m² (40% de la répartition de la demande placée au premier trimestre 2021).
 

Graphique de la Répartition de la demande placée par état
Répartition de la demande placée par état

 
L’offre neuve représente 72% de la demande placée contre 28% de seconde main. Cette offre neuve représente plus de 95 000 m² transactés. L’offre de seconde main est faible avec une majorité de bâtiment de Classe B.
 

Graphique de la Ventilation Locations / Ventes
Ventilation Locations / Ventes

 
La location représente 91% de cette demande placée. Une part forte puisque la part d’achat est de seulement 9%.

 

Analyse de l’offre

 

graphique de l'Analyse de l'offre sur les 10 dernières années
Analyse de l’offre sur les 10 dernières années

 
Depuis maintenant plusieurs années, nous pouvons observer un développement considérable du marché logistique. Ce secteur de l’immobilier d’entreprise a vu son marché s’amplifier grâce à la montée en puissance du e-commerce, notamment grâce au confinement lié à la pandémie. Cela peut se voir sur le graphique ci-dessus où l’offre a augmenté de 146% entre 2019 et 2020 et de 12% entre 2020 et le premier semestre 2021.
 
Avec moins de 200 000 m² disponible, on remarque une raréfaction de l’offre disponible. Cela représente environ 20% de moins que la moyenne décennale, ce qui pourrait avoir une tendance négative sur le long terme et une demande exprimée de plus en plus forte.
Si la majorité du stock disponible est de Classe B, la proportion de Classe A est assez faible. Cela s’explique par le fait que ces bâtiments sont énormément demandés et ne reste donc pas disponible longtemps sur le marché.

 

Le mot de l’expert

 
« Belle performance du marché de la logistique avec une demande placée en nette hausse au premier semestre 2021 (+63 % vs S1 2020). Cependant, la raréfaction des fonciers et du parc existant devrait forcer les porteurs de projets à s’installer sur d’autres territoires. » Audric REDON, Associé et Responsable pôle Activité chez NAI Kyrios

 

Conclusion et prévisions

 
Cette étude sur le marché logistique nous montre donc la raréfaction du foncier, ce qui implique une offre disponible à la baisse. Nous pouvons également constater une part du neuf importante ainsi qu’une hausse des loyers.
Ces données nous amènent donc à prévoir une nouvelle augmentation des loyers ainsi que le développement de nouveaux territoires pour ce marché. Ainsi, le second semestre 2021 devrait connaître la même dynamique.
 
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