Le marché investissement au premier semestre 2021

Cette semaine, découvrez la dernière partie de notre étude concernant l’immobilier d’entreprise au premier semestre 2021 en région Lyonnaise. Ce dernier article sera dédié au marché de l’investissement, secteur a fortement été impacté par la crise liée à la pandémie de COVID-19.


 

Chiffre clés

 
Avec environ 400 millions d’euros investis en 2021, le secteur de l’investissement a diminué de 58% en un an. Ce chiffre représente une baisse de 30% en France sur le premier semestre 2021. Cette diminution de l’investissement est notamment liée à la crise sanitaire ainsi qu’à l’attentisme des investisseurs.
Sur ces 400 millions investis, 230 millions ont été investis dans les bureaux, 70 millions dans le secteur des locaux d’activité, 65 millions en logistique et 25 millions en commerces. Le taux prime plancher bureaux est de 3,50%. En revanche, les loyers prime ont cédé dans leur ensemble en Europe moins de 1%.
Avec la pandémie, nombreux sont ceux qui voyaient un ajustement des prix des loyers et donc des rendements. Cependant, le marché à prouver sa résilience. Les stratégies ont également changé avec une baisse de l’investissement dans les bureaux et commerces et un fort attrait pour la logistique et l’hôtellerie.
 
Concernant la région lyonnaise, les investissements se répartissent entre Lyon intra-muros et la périphérie. Ces transactions s’estiment entre 10 et 40 millions d’euros. Sur ce premier semestre 2021, il n’y a eu aucune transaction à plus de 100 millions d’euros et seulement 8 transactions à plus de 15 millions d’euros. Sur ces 8 transactions, seulement 3 sont à plus de 40 millions d’euros.

 

Graphique de la Répartition sectorielle et géographique
Répartition sectorielle et géographique

 
Sur ce graphique ci-dessus, nous pouvons constater que la part d’investissement sur le marché Bureau reste malgré tout majoritaire, que ce soit à Lyon ou en périphérie lyonnaise.

 

Analyse des transactions

 

Graphique du Montant des investissements en millions d’euros
Montant des investissements en millions d’euros

 
Nous pouvons observer une baisse significative des montants des investissements. Si ce montant représentait 1,6 milliard d’euros en 2020, les prévisions estiment qu’elle serait d’environ 1,1 milliard d’euros en 2021. Un montant relativement correct puisque la moyenne décennale s’élève à 1,19 milliard d’euros.

 

Graphique de la Répartition des transactions par état
Répartition des transactions par état

 
Comme pour le marché des locaux d’activité, la répartition des transactions par état montre un intérêt de la part des investisseurs pour les bâtiments de seconde main (63%). Le neuf attire quant à lui 37% des investisseurs.
Les transactions de locaux d’activité ainsi que de locaux logistique sont en plus grande partie des actifs neufs ou restructurés (67%), tandis que la majorité des transactions en actifs bureaux et commerces sont essentiellement de la seconde main (82%).

 

Graphique de la Répartition des transactions par montant (%)
Répartition des transactions par montant (%)

 
Comme annoncé plus haut, il n’y a eu aucune transaction de plus de 100 millions d’euros au premier semestre 2021. Une première, puisque ces transactions représentaient 48% des investissements en 2019 et 29% en 2020. Les transactions de moins de 15 millions d’euros restent majoritaire et représente 37% des transactions effectuées sur l’année 2021.

 

Analyse des taux prime

 

Graphique des taux prime
Analyse des taux prime

 
Sur le graphique ci-dessus, nous pouvons observer une baisse des taux primes dans leur ensemble ces dernières années. Cela peut s’expliquer par la forte hausse des prix de l’immobilier.
Nous pouvons, en effet, constater une hausse de la demande dans le secteur de la logistique. Cela amène donc une augmentation considérable de ses valeurs et entraîne une baisse des taux primes, les faisant ainsi passer sous la barre des 4%.
Depuis 2019, le taux prime du secteur des Bureaux se stabilise à 3,50%, mais une diminution de ce taux reste à envisager avec les nouveaux immeubles en construction, notamment sur le secteur de la Part-Dieu et de Confluence.

 

Le mot de l’expert

 
« Le premier semestre 2021 a été frileux en termes d’investissement mais nous avons confiance dans le second semestre, qui pourrait être notablement plus prolifique. » – Julien MAGNAUD, Consultant investissement chez NAI Kyrios.

 

Conclusion et prévisions

 
Ce qu’il faut retenir de cette étude, c’est tout d’abord un premier trimestre frileux à l’investissement. En effet, moins de 500 millions d’euros ont été investis durant ce premier semestre 2021.
Aucune transaction de plus de 100 millions d’euros n’a été recensée sur cette période. Cela peut s’expliquer par la recherche d’actifs plus liquides et une volonté de réduire le plus possible l’exposition au risque.
De plus, nous pouvons constater une forte appétence pour le Core+ et une prudence sur le commerce. Malgré cela, les taux prime restent cependant fixes depuis 2019.
Cependant, de nombreuses opérations sont en cours. Cela pourrait alors augmenter significativement les volumes investis.
 
Ces informations nous amènent donc à prévoir une compression des taux prime et une augmentation des loyers dû à la rareté des immeubles neufs de qualités disponibles. En effet, les investisseurs apportent une grande attention sur la qualité ainsi qu’à la solidité des locataires.
Néanmoins, force est de constater une forte appétence pour le secteur de la logistique.
 
Si ce focus sur l’investissement dans la région lyonnaise au premier semestre 2021 vous a intéressé, vous pouvez également découvrir nos articles dédiés aux marchés des bureaux et de la logistique.