Bilan du marché de l’immobilier d’entreprise 2021 à Lyon

Après une année 2020 compliquée pour l’immobilier d’entreprise, 2021 marque une véritable reprise de l’activité. Avec des chiffres à la hausse notamment dans les secteurs tertiaires et industriels, l’année 2021 démontre une véritable reprise de l’immobilier professionnel.

 

Le marché bureau

 

Photo d'un immeuble de bureau

 

Avec 291 965 m² de demande placée au cours de cette année, le secteur bureau enregistre une augmentation de 33% par rapport à 2020. Cette hausse de la demande placée implique également une hausse du part du neuf. Cette dernière plafonne cette année à 54%, soit 12,5% de plus qu’en 2020 et grâce aux différentes livraisons des secteurs Part-Dieu et Gerland.
 
Le secteur Gerland est le plus plébiscité pour le marché tertiaire avec plus 22% de transactions. Il est suivi des secteurs Part-Dieu et Vaise avec respectivement 13,4% et 12,9% de transactions.
 
Avec approximativement 470 000 m² de stock disponible et une augmentation de 7% par rapport à l’année dernière, 2021 se place en deuxième position depuis 10 ans.
 
Concernant les loyers, ceux-ci ont retrouvé leur niveau de 2019, après une légère baisse en 2020 à la suite de la crise sanitaire. Le loyer prime culmine donc désormais à 340 €/m²/an. Cependant, on peut observer des écarts conséquents entre les loyers des secteurs les moins populaires (environ 220 €/m²/an) et les immeubles neufs des quartiers prime (+ de 330 €/m²/an). De plus, les loyers de seconde main atteignent approximativement 200 €/m²/an en moyenne.
 
La part de la location représente, quant à elle, 63,4%, contre 36,6% de part du neuf. De plus, nous pouvons également constater que 9 transactions sur 10 constituent des transactions entre 0 et 1 000 m². Ce marché, soutenu par les PME et ETI, démontre l’engouement des utilisateurs pour les surfaces réduites. Cela pourrait s’expliquer par la modification des méthodes et usages de travail liés à la pandémie.
 
Le taux de vacance est en légère augmentation sur cette année 2021 en atteignant 5,8%. Cependant, le rapport entre l’offre et la demande semble s’équilibrer avec une bonne rotation du stock. Néanmoins, le manque de constructions neuves impacte de façon négative le stock de qualité disponible, ce qui rend une partie des immeubles obsolètes et non adaptés aux nouveaux usages des utilisateurs.
 
Toutefois, la surface moyenne plébiscitée par les utilisateurs connaît une baisse significative et atteint 534 m² contre 730 m² en 2019. Nous pouvons également constater une forte augmentation des espaces de coworking et de flex-office. Cela pourrait s’expliquer par les nouveaux usages des utilisateurs et les nouvelles méthodes de travail liées à la pandémie de COVID-19 qui a marqué un véritable changement de paradigme dans les usages de travail avec une multiplication des espaces de collaboration et de détente et une réduction des surfaces de bureaux privatifs et d’open-space.

 

 

Le marché Locaux d’activité

 

Photo d'un bâtiment d'activité

 

Concernant le marché des locaux d’activité, la demande placée est en hausse de 11% avec 383 426 m², soit la 3ème meilleure année de la décennie. Avec 40% des transactions, le secteur de l’Est Lyonnais reste le plus plébiscité par les utilisateurs. Le diffus représente, quant à lui, une forte progression avec pratiquement 1 transaction sur 3 en dehors de la 1ère et de la 2nde couronne Lyonnaise. Cela pourrait s’expliquer par le fait que les utilisateurs s’éloignent de plus en plus de Lyon en raison de la faiblesse de l’offre disponible ainsi l’explosion de prix en périphérie lyonnaise.
 
Le secteur industriel culmine à près de 400 000 m² de stock disponible à 6 mois dont 10% de part du neuf. Un niveau extrêmement faible encore jamais atteint, qui représente à peine un peu plus d’une année de demande placée. Ceci explique la montée de la part du diffus dans la demande placée. Le manque de livraisons et de fonciers dédiés à l’activité pèse sur les entreprises qui ont de plus en plus de difficultés à s’installer.
 
Les loyers de seconde main sont en hausse de 8% cette année et atteignent désormais près de 65 €/m². Les loyers neufs restent stables et plafonnent à 87 €/m²/an. Nous noterons aussi une légère augmentation du loyer prime qui est dorénavant à 100 €/m². Le marché étant principalement soutenu par des artisans et de PME/ETI, l’augmentation du loyer neuf et le loyer prime impacte fortement la rentabilité et la capacité des entreprises à se développer.
 
A 57%, la part de la location reste stable cette année, la moyenne décennale étant de 53,3%. Au vu de la faible part du stock disponible, la seconde main représente 72% des transactions, la part du neuf étant quasi inexistante. La plupart des transactions s’effectuent sur des petites surfaces, soit moins de 1 000 m² pour environ 2 tiers des transactions.
 
Le taux de vacance du marché des locaux d’activité dans la région Lyonnaise est de 4%. Aussi, la surface moyenne plébiscitée par les utilisateurs est de 839 m² sur l’année 2021, soit le taux le plus faible depuis 10 ans. Cela peut s’expliquer par l’augmentation des prix de vente et des loyers, mais aussi par le manque d’offres et de stock disponible.

 

Le marché logistique

 

Photo d'un chantier logistique

 

Cette année 2021 a connu une forte tension pour le marché logistique en région Lyonnaise. Avec 286 187 m² de demande placée, elle enregistre une forte chute, comme en 2019. Cette baisse est notamment liée aux manques d’offres disponibles. Sur ces plus de 286 000 m² placées, 33% représente la part du neuf, soit 94 000 m². Les secteurs les plus plébiscités restent le Nord Isère et les Extérieurs Nord, représentant à eux seuls 60% de la demande placée cette année.
 
Avec 138 000 m² de stock disponible et 25% de part du neuf, le marché logistique atteint son niveau le plus bas, un triste record pour ce secteur de l’immobilier d’entreprise. Cela s’explique par le manque de foncier disponible et la volonté des élus de ne plus arti­ficialiser les sols.
 
Le secteur logistique est fortement soutenu par les locations, représentant 96% de la demande. Les transactions sont aussi principalement de la seconde main (67%). Cela peut s’expliquer, encore une fois, par le manque d’actifs disponibles sur le marché et la faiblesse de nouvelles constructions. La majorité des transactions sont faites sur des biens entre 10 000 et 25 000 m².
 
Avec 2,8%, le taux de vacances du marché logistique n’a jamais été aussi faible. Comme le secteur des locaux d’activité, la position sous-offreuse de ce marché tend à faire augmenter les prix.
 
La surface moyenne plébiscitée par les utilisateurs est de 14 309 m². Un chiffre faible pour ce type de marché qui peut encore s’expliquer par la faiblesse de l’offre.

 

Le marché investissement

 

Photo de la tour Incity à Lyon

 

Le marché investissement en région Lyonnaise représente 1,145 milliards d’euros en 2021. Cela place donc la Capitale des Gaules à la première place des métropoles régionales, derrière Paris. Cependant, cette année se place juste en dessous de la moyenne décennale (1, 230 milliards d’euros).
 
Sur ce milliard investi, le marché bureau représente 900 millions d’euros, soit quasiment 80% des investissements. Le secteur activité arrive en seconde position avec 134 millions d’euros investis, représentant 11% des investissements, faisait ainsi de 2021 l’année la plus prolifique pour ce type d’actif. Toutefois, les investissements concernant les commerces et la logistique n’atteignent pas les 10%. Cela peut être dû à la pandémie concernant le commerce et à la faible offre pour la logistique. La tranche d’investissement entre 10 et 100 millions d’euros investis atteint 57% en cette année 2021.
 
Les taux prime ont encore diminué cette année et atteignent des niveaux records, notamment pour les actifs logistiques qui se transactent à des taux inférieurs aux actifs tertiaires, vers 3,35%.
 
Pour les bureaux, le taux prime est de 3,4%, comme en 2019. La diminution continue par ailleurs pour les locaux d’activité et atteint son taux le plus bas jamais enregistré à 4,5%.
 
58% des actifs transactés sont des locaux de seconde main. Lyon Intra-Muros représente 49% des investissements et 51% pour la Métropole. Lyon et sa périphérie sont portés par de grandes transactions notamment sur les secteurs de Villeurbanne et Vaulx-En-Velin.

 

Conclusion et perspectives

 

Photo de la Place Bellecour à Lyon

 

Le marché Bureau est en pleine reprise, nous pouvons constater une forte appétence pour des locaux de qualité et en intramuros. Cependant, le marché va devoir s’adapter aux nouveaux usages des utilisateurs liés à la pandémie.
 
Concernant le marché activité, celui-ci est pénalisé par le manque de foncier disponible mais atteint des niveaux record en 2021, à la troisième position des années les plus prolifique de la décennie. Le manque d’offre et de foncier pourra à terme, réellement impacter l’implantation et le développement des entreprises De plus, ce manque d’offre conduit à une forte augmentation des prix. Pour pallier cela, les entreprises privilégient donc les secteurs éloignés de la 1ère et la 2nde couronne Lyonnaise.
 
Nous pouvons également constater la même pauvreté d’offre pour le marché logistique. Il va falloir adapter les sites et les régénérer. La création de petite logistique urbaine n’est pas à délaisser non plus. Ce secteur est favorisé grâce à la montée de l’e-commerce.
 
Le marché investissement, quant à lui, se porte bien. Force est de constater un véritable attrait des investisseurs pour le marché lyonnais. Cependant, le marché reste largement acheteur et peu vendeur, ce qui conduit également à une augmentation des prix.
 
On peut donc présager de bonnes futures années avec des prix qui ne tendent pas à diminuer néanmoins.

 

Cette année 2021 reflète ainsi un changement, et ce, dans tous les marchés de l’immobilier d’entreprise. Pour en savoir plus, vous pouvez télécharger notre étude complète en cliquant ici !