Actualités

SIGNATURE : La société LIPSTICK ARCHITECTURE s’installe dans des bureaux de 281 m² en R+3 situés 20 place Tolozan à Lyon 1

Société créée par deux architectes en 2018 qui :
➣ propose une offre architecturale basée sur l’écoute, l’échange et la découverte.
➣ conjugue la technicité, le fonctionnalisme, l’économie et l’esthétisme, tout en intégrant une volonté environnementale portée sur le choix des matériaux et l’insertion au site.
➣ Les projets sont développés dans un processus BIM.

Félicitations à Julien Magnaud, consultant et responsable du pôle bureaux qui était conseil preneur et offreur

SIGNATURE : IDEAL FORMATION s’installe dans un local d’activité de 1 824 m² sur un terrain de 3 500 m² à Saint Quentin Fallavier

➝ Implanté depuis 20 ans dans la région Auvergne Rhône Alpes, IDEAL FORMATION est spécialisé en formation dans les domaines de la manutention, du levage et plus généralement de la sécurité au travail.
➝ Chaque stagiaire suit un parcours individuel et adapté à leurs besoins afin d’atteindre leurs objectifs, avec à disposition un matériel pédagogique complet.

Félicitations à Audric Redon qui était conseil offreur et PRIME Immobilier qui était conseil preneur !

ERRIAL, du nouveau sur l’état des risques

Tout vendeur ou bailleur se doit de fournir, à un acquéreur ou locataire, un « état des risques » régularisé en bon ordre, lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Il y a du nouveau concernant cet état des risques. Un point s’impose…

 

État des risques : en bref

Vente ou location = état des risques. Tout vendeur ou bailleur se doit de fournir, à un acquéreur ou locataire, un « état des risques ». Cet état des risques doit être annexé à toute promesse ou acte de vente, à un contrat de réservation (VEFA), à un bail ou contrat de location, accompagné de certains documents (C. env. art. L 125-5) .

Logements. Pour la vente ou la location d’un logement, l’état des risques doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), à annexer aux actes de vente (CCH art. L 271-4) ou aux baux (loi du 06.07.1989 art. 3-3) .

 

État des risques : la nouveauté

À côté du formulaire… L’état des risques peut être régularisé en utilisant un formulaire, proposé par les pouvoirs publics. Si vous utilisez ce formulaire, pensez à bien compléter les rubriques pour la pollution des sols et le risque radon. Si un bien est situé dans une commune à potentiel radon classée en niveau 3, joignez à vos actes la fiche d’information sur le risque radon. De même, s’il y a lieu, pensez à joindre la fiche d’information sur les plans d’exposition au bruit (PEB) autour des aéroports.

Un nouveau document « ERRIAL »… Les pouvoirs publics ont annoncé, le 19.02.2021, le lancement d’un (nouveau) portail dédié, sur le site officiel Géorisques, permettant de régulariser (gratuitement) un état prérempli des risques auxquels un bien est soumis (consultez notre notice). Concrètement, le portail permet de générer un document au format PDF, doté d’un « QR Code », avec des annexes comprenant une série d’informations concernant la parcelle concernée. Ce document est appelé « État des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires » (ERRIAL). Le document doit être complété au vu des informations dont vous disposez, notamment pour les sinistres indemnisés (Cass. 3e civ. 07.11.2019 n° 18-13.463) .

 

État des risques : ce qu’il faut savoir

Ce à quoi il faut penser. Pour l’établissement d’un état des risques (formulaire ou ERRIAL), il convient de toujours bien vérifier et de prendre en compte les informations publiées sur le site Internet de la préfecture concernée. Ce sont « ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables »(cf. rép. min. : JO Sén. 16.05.2019 p. 2632 n° 05511) . Pour accéder à ces informations, consultez la rubrique dédiée d’une préfecture (intitulée « IAL : Information acquéreur locataire » ). Notons qu’un vendeur « n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer »(Cass. 1e civ. 09.09.2020 n° 19-12.573) .

 

Ce à quoi il faut veiller. L’état des risques doit en principe être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location, de la promesse de vente ou de l’acte de vente concerné (C. env. art. R 125-26, al. 3) . Veillez à joindre, à une promesse de vente d’un immeuble d’habitation, un état des risques de moins de six mois, car à défaut, l’acquéreur peut se prévaloir de la résolution du contrat (Cass. 3e civ. 17.12.2020 n° 19-20.617) . Pour un bail commercial, le fait de fournir un état des risques de plus de six mois ne constitue pas nécessairement une faute justifiant la résiliation du bail (Cass. 3e civ. 10.09.2020 n° 19-13.760) .

 

Un nouveau portail Internet permet de réaliser un document appelé « État des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires » (ERRIAL). Il reste (toujours) indispensable de procéder à des vérifications sur les sites des préfectures.

 

Source : Francis Lefebvre, mars 2021

◤ SIGNATURE : ENERGY DYNAMICS s’installe dans un local mixte de 534 m² à FEYZIN 🏣 ◢

Spécialisée dans le secteur d’activité informatique de l’énergie, de la domotique ou des logiciels 🔧 🏡
Cette société propose ses services dans :
➝ l’installation, la maintenance, le dépannage,
➝ l’achat, la vente, le négoce,
➝ l’importation, l’exportation, la distribution de tous biens et services,
➝ la formation dans le domaine informatique, de l’énergie, de la domotique ou des objets connectés. 💻

Félicitations à Alexandre Bernard, pour cette transaction ! 👏🏻

◤ SIGNATURE : Vente d’un local d’activité de 1 369 m² à Communay ◢

Le groupe indépendant familiale ODICE rassemble 6 sociétés spécialisées dans la cuisine professionnelle, le froid industriel et commercial, qui s’étendent de la région Sud à la pointe de la région Auvergne-Rhône-Alpes.
Odice vous accompagne dans la réalisation de vos projets sur mesure et propose leur savoir-faire au service de votre métier et de vos besoins.

Dans le cadre du développement de sa filiale MARTINON MSENAI KYRIOS est fier de les avoir conseillé et accompagné dans l’acquisition d’une cellule neuve de 1 369 m² au sein d’un parc d’activités développé par le groupe Groupe em2c 🏣

Nous les remercions pour leur confiance.
Félicitations à Audric Redon pour cette transaction ! 👏🏻

◤ SIGNATURE◢

Simphonis s’installe dans des bureaux de 84 m² dans l’immeuble LE GALAXIE à Lyon 3 ! 🏦
Depuis 2005, cette société regroupe plusieurs compétences transversales et complémentaires afin de répondre avec expertise aux différentes problématiques.

Simphonis est une structure intervenant pour plusieurs sociétés de services :
▸ ORKEIS : entreprise de services numériques
▸ C-U SOON : De la conception à l’industrialisation d’objets connectés
▸ FLUXEOS : Marketing automation, stratégie digitale
▸ BECONFIG : Conseil et configuration
▸ SIMHATEC : Bureau d’études
▸ ADONA : Applications mobiles et formation

Toutes nos félicitations à Manon Lyaudet pour son premier deal ! 👏 🚀

#location #legalaxie #immobilier

Bonne année 2021

Nous vous souhaitons nos meilleurs vœux pour cette année 2021 ! ✨

Déjà 10 ans !

Depuis 2009, beaucoup de choses ont changé : nos bureaux (nous en sommes déjà à notre 3eme adresse), nos outils comme notre CRM, nos process, les hommes et femmes de la société sans lesquels rien ne serait possible, notre communication.

Sur ce dernier point, les panneaux ont également changé. Ils ont suivi l’évolution de la société qui a intégré le réseau NAI Global en 2014. Un panneau, c’est à la fois peu de chose et en même temps beaucoup car très efficace pour commercialiser un bien. Un rectangle akilux avec un portable en 2009 et une charte graphique du réseau NAI avec le numéro de notre standard avec un numéro facile à mémoriser en 2020. Ce rectangle encore indispensable aux agences immobilières en 2020 en a vu de toutes les couleurs !

IMPLANTATION OXYCAR A GENAS

C’est avec plaisir que NAI KYRIOS a implanté OXYCAR, spécialiste indépendant Renault sport, dans un local d’activité de 410 m². 🏣

Créée en 2013, cette société vous propose des choix de véhicules d’occasion sélectionnés et ayant fait l’objet de contrôles rigoureux, principalement sportifs mais pour tous les budgets.

De plus, elle offre :

– une reprise de votre ancien véhicule après estimation.

– une reprogrammation de la cartographie moteur, préparation et poses d’accessoires sportifs.

– une recherche de véhicule de votre choix avec vos critères et nos conseils.

Bravo à Alexandre Bernard, un de nos consultants en activité qui a su trouver un local adapté aux besoins de cette société.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ou sur le non bâtie (TFPNB)

Un propriétaire possède un immeuble qui, pour une raison ou une autre, ne peut être utilisé. Est-il alors tenu de payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ou sur le non bâtie (TFPNB) ?

 

Principe

La détention d’un immeuble bâti entraîne en principe l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), établie au nom du propriétaire au 1er  janvier, en application de l’article 1380 du Code général des impôts (CGI).

Un propriétaire peut aussi être parfois assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), au titre de l’article 1393 du CGI.

 

Modalités

La TFPB et la TFPNB sont établies pour une année entière, d’après les faits existants au 1er  janvier de l’année (CGI art. 1415) .

La date limite de paiement d’une TFPB ou TFPNB, si elle est due, approche. Elle est fixée au 15.10.2020 (paiement non dématérialisé), et au 20.10.2020 à minuit (paiement dématérialisé). Vous pouvez consulter la brochure pratique « impôts locaux 2020 » publiée par le fisc le 02.09.2020.

 

Jurisprudence

Le Conseil d’État a récemment confirmé qu’un « immeuble devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble ne constitue pas une propriété bâtie » soumise à la TFPB, mais doit être assujetti à la TFPNB (CE 12.06.2020 n° 424626) . On peut ainsi contester devoir de la TFPB pour un immeuble « délabré et en ruine en raison des importantes dégradations qu’il avait subies »(CE 16.02.2015 n° 364676) , ou en cas de réhabilitation lourde d’un immeuble. Il en va ainsi pour un « immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation »(CE 17.10.2018 n° 412571, 28.07.2017 n° 395382 et 16.02.2015 n° 69862) . Jusqu’à l’achèvement de ces travaux, l’immeuble ne peut « être regardé » comme une propriété bâtie assujettie à la TFPB.

 

Conditions

En cas de contentieux, les juges apprécient au cas par cas si un immeuble est (ou non) devenu impropre à toute utilisation. En faisant simple, la charge de la preuve de l’impropriété à toute utilisation d’un immeuble pèse sur son propriétaire. Sachez que le Conseil d’État fait très souvent preuve d’une grande rigueur, notamment en immobilier d’entreprise (p.ex. CE 29.05.2019 n° 418375 et 16.02.2015 n° 371476) . L’impossibilité de trouver un locataire, ou l’existence d’un projet de vente d’un immeuble en vue de sa destruction, ne peut suffire pour obtenir une décharge au titre de la TFPB (CE 12.06.2020 n° 424626) .

 

En pratique

Pour contester la TFPB… La réclamation sur la TFPB doit être, en principe, présentée au service des impôts compétent au plus tard le 31 décembre suivant l’année de mise en recouvrement (LPF art. R 196-2) . P.ex., pour la TFPB 2020, la réclamation peut/doit être déposée avant le 01.01.2022.

Compte tenu de la rigueur des juges en cas de contentieux, en cas de réhabilitation lourde d’un immeuble, veillez à constituer un solide dossier avec des documents décrivant les travaux et leur impact (dossier de permis de construire, marchés/devis, …). Il peut être utile de (faire) dresser des p.-v. de constat d’huissier, au démarrage des travaux puis pendant toute la durée du chantier, pour faire preuve.

 

Au final, un propriétaire peut uniquement devoir de la TFPNB à la place de la TFPB pour un immeuble en ruine ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde (gros œuvre) le rendant impropre à toute utilisation. Un solide dossier, à déposer en temps utile, est à prévoir pour la preuve à rapporter en cas de litige avec le fisc.

 

Source : Francis Lefebvre – 22/09/2020

 

Loyers commerciaux et impayés liés au COVID-19

Pour tenir compte de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de COVID-19, un dispositif créé par une ordonnance n° 2020-316 du 25.03.2020 (JO du 26.03.2020) , complété par un décret n° 2020-378 du 31.03.2020 (JO du 01.04.2020) , a permis à certains locataires de ne pas encourir de sanctions (pénalités…) en raison d’impayés de loyers commerciaux. Le dispositif a aussi empêché l’activation, par un bailleur, d’une clause résolutoire ou pénale, ou d’une garantie (ou caution), pour les loyers concernés.

L’état d’urgence sanitaire ayant pris fin le 10.07.2020, un locataire peut se prévaloir du dispositif spécial pour des impayés de loyers (ou charges), dont l’échéance de paiement est intervenue entre le 12.03.2020 et le 10.09.2020 (ord. 2020-316 art. 4) .

Qui ?

Peut seul se prévaloir du dispositif spécial un locataire qui remplit certaines conditions, telles que fixées par un décret n° 2020-371 du 30.03.2020. Pour certains juristes, au vu de textes modifiés par un décret n° 2020-757 du 20.06.2020 (JO du 21.06.2020) , des bailleurs « ne peuvent plus recouvrer leurs loyers des 2e et 3e trimestres 2020 » (et les loyers T1/T2, si payables à terme échu), lorsqu’un locataire démontre avoir perdu au moins 50 % de son chiffre d’affaires en mars 2020. Mais une discussion reste à notre avis (toujours) permise sur les conditions de mise en œuvre et la portée exacte du dispositif.

Conseil. Une loi n° 2020-935 du 30.07.2020 (JO du du 31.07.2020) a prévu un dispositif particulier d’annulation des redevances et loyers dus au titre de l’occupation ou l’utilisation du domaine public de l’État et de ses établissements publics, pour certaines TPE/PME (consultez notre notice).

Pour recouvrer un impayé. Une ordonnance n° 2020-306 du 25.03.2020 (JO du 26.03.2020) a organisé un dispositif visant à paralyser le jeu d’une clause pénale ou résolutoire d’un contrat, pour la période du 12.03.2020 et le 23.06.2020 (ord. 2020-306 art. 4) . Appelé à se prononcer sur un litige pour un impayé de loyer commercial (T2/2020), le Tribunal judiciaire de Paris a jugé, en logique, que ce dispositif n’a pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité de loyers dus par un locataire, mais a interdit uniquement l’exercice d’un certain nombre de voies d’exécution forcée par un bailleur, pour recouvrer des loyers échus entre le 12.03.2020 et le 23.06.2020. En l’espèce, un bailleur a pu obtenir un règlement du loyer, par compensation de sommes dues au locataire (TJ Paris 10.07.2020 n° 20/04516) .

En pratique. Le jugement du 10.07.2020 invite les bailleurs à proposer des aménagements pour le règlement d’impayés, au cas par cas. Pour faciliter la mise en place d’accords amiables, le ministère de l’Économie a invité les bailleurs ou locataires à saisir soit le Médiateur des entreprises, soit la commission départementale de conciliation (CDCBC). Si le bailleur est un particulier, la saisine de la CDCBC est à privilégier, mais le Médiateur peut accepter un dossier jusqu’au 30.09.2020.

En cas de contentieux pour un impayé, des discussions restent possibles sur la portée exacte du dispositif spécial, et l’applicabilité de textes de droit commun. Pour la mise en place d’un accord amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation (CDCBC) ou le Médiateur des entreprises.

 

 

Source : Editions Francis Lefebvre 8 septembre 2020 – A&C immobilier

◾ FGEN ◾

La société Fourniture Générale d’Énergies Nouvelles s’installe à Corbas dans un local d’activité de 1 730 m² sur un terrain de 3 600 m².

Cette société étudie, réalise et distribue des solutions électriques en kit permettant une meilleure gestion des flux logistiques et énergétiques. Elle propose une sélection de stockage d’énergie physique portée par de grandes marques et de stockage d’énergie renouvelable virtuel.

Audric Redon, responsable du pôle Activité, a su guider FGEN dans leur recherche de locaux.

◾ EUROLEV VERTICAL SOLUTION ◾

NAI KYRIOS est fier d’avoir accompagné la société Eurolev Vertical Solution pour son implantation dans un local d’activité en bon état, d’une surface totale de 700 m² sur un terrain clos et goudronné de 3 060 m². 🏣

Depuis 1989, l’entreprise est spécialisée dans la location de nacelles élévatrices et de plateformes automotrices d’une hauteur de 6 à 58 mètres.
Eurolev Vertical Solution propose également une gamme de chariots télescopiques et industriels. Son fondateur est un pionnier de la sécurité concernant les professions en altitude, particulièrement exposées à des risques de chute.
Cette société est aujourd’hui, un acteur reconnu dans le secteur de l’élévation de personnes.

C’est Audric Redon, consultant Pôle Activité, qui a su trouver le bien idéal pour cette société, Bravo !